En bostadsrättsförening är skyldig enligt lag att varje år upprätta en årsredovisning, men utformningen varierar och säger en hel del om föreningen. Här finns ledtrådar om allt från stämningen i huset till hur framtidens avgifter kommer att se ut. Det borde vara spännande läsning för alla som ska köpa bostad, ändå skyggar många för att sätta tänderna i årsredovisningen.
– Mitt råd till en presumtiv bostadsrättsköpare är att börja med att läsa förvaltningsberättelsen, säger Gunilla Litzull.
Som styrelserådgivare på Bostadsrätterna, en rikstäckande service- och intresseorganisation för Sveriges bostadsrättsföreningar, har Gunilla Litzull full koll på årsredovisningens terminologi, men också förståelse för att den kan verka avskräckande för någon som inte är lika insatt.
– Även om du inte har full koll på allt, ger förvaltningsberättelsen dig både en allmän känsla för föreningen och grundfakta. Vad väljer man att ta upp, vad står det till exempel om underhåll, både utförda och planerade? Och skriver man till exempel något om hur uppslutningen har varit på de senaste städdagarna eller om ett trevligt glöggmingel? Det kan ge dig ledtrådar till vad det är för förening och vilka faktauppgifter du behöver kontrollera noggrannare.
Står det till exempel att föreningen gjorde ett stort stambyte för ett par år sedan, kan siffror i resultatuträkningen som ser oroväckande ut, bli mer begripliga. Och omvänt kan en allt för knapphändig information i förvaltningsberättelsen vara ett tecken på att något inte står rätt till, trots att föreningen vid en första anblick ser ut att ha god ekonomi.
– Om det till exempel inte står något om underhållsplan och beslutade underhåll kan man fundera över vad det kan komma att betyda i framtiden, i form av höjda avgifter. Är det en förening som medvetet har hållit avgifterna låga för att många medlemmar vill sälja sina lägenheter eller har man haft hyreslägenheter som man sålt av? I så fall måste du som köper tänka på vad det kan innebära i framtiden. Du kan se förvaltningsberättelsen som föreningens ansikte utåt och fundera på om det känns som den ger dig en ärlig bild. Att de vågar berätta om planerade investeringar skapar trovärdighet.
Förvaltningsberättelsen kan ge dig ledtrådar till vad det är för förening och vilka faktauppgifter du behöver kontrollera noggrannare.
Noterna ger nycklar
Efter förvaltningsberättelsen är det vettigt att ge sig i kast med resultaträkningen. Här gäller det att våga sätta sig in i vad sifforna faktiskt representerar och det är oftast genom att läsa noterna som bilden klarnar.
– Ett stort minusresultat kan visa sig bero på att föreningen har gjort stora investeringar. Det bästa är om årsredovisningen innehåller en kassaflödesanalys, som ger en bild av hur ekonomin faktiskt ser ut. Du kan tänka på det som att det motsvarar hur du hanterar din egen plånbok, med hjälp av kassaflödesanalysen ser du om pengarna räcker till. För om föreningen inte har pengar till det som är planerat, blir det i slutändan du som måste vara med och betala ändå, säger Gunilla Litzull och tillägger att allt fler börjar få en sundare syn på bostadsrättsföreningars ekonomi. Att exempelvis en låg avgift inte nödvändigtvis betyder god ekonomi, utan lika gärna kan varna för eftersatt underhåll.
Hennes främsta råd för att inte fastna i en misskött förening är att läsa årsredovisningen noga och se till att få svar på alla funderingar.
– Finns det frågetecken kvar när du har läst den, då är det dags att fortsätta ställa frågor till både din mäklare och styrelsen.
PUNKTER VÄRT ATT UNDERSÖKA
Belåning per kvadratmeter
För att kunna jämföra den ekonomiska statusen mellan olika bostadsrättsföreningar är det värdefullt att titta efter belåningsgraden i årsredovisningen. Den får du enkelt fram genom att dela föreningens skulder med den totala bostadsytan. En fingervisning är att belåning under 5 000 kronor per kvadratmeter är bra. Överstiger belåningsgraden 10 000 kronor per kvadratmeter bör du undersöka vad det beror på. Exempelvis kan föreningar med nyproduktion vara högt belånade utan att för den skull vara vanskötta.
Vem äger marken?
Om föreningen inte själv äger marken fastigheten står på finns det ett avtal gällande tomträtt. För det betalar tomträttsinnehavaren en årlig avgift, så kallad tomträttsavgäld. Kolla upp om avtalet för tomträtten är på väg att löpa ut då en eventuell omförhandling kan komma att påverka föreningens ekonomiska situation.
ÅRSREDOVISNINGENS DELAR
Alla bostadsrättsföreningar måste varje år redovisa föreningens ekonomiska ställning och resultat från året som gått. Redovisningen kan variera i utformning och omfattning, men lagen ställer krav på att dessa delar ska vara med:
Förvaltningsberättelse
Här hittar du en allmän beskrivning av bostadsrättföreningen och fastigheten. Texten måste redovisa uppgifter från föregående år, som antal medlemmar i föreningen, vilka som är styrelseledamöter och vilka fastigheter föreningen äger, men den kan också ge en bra bild av vad föreningen har gjort i form av underhåll och hur planerna för framtiden ser ut.
Resultaträkning
Här kan du läsa om föreningen har gått med vinst eller förlust under räkenskapsåret. Du kan jämföra vad föreningen har fått intäkter från och vilka utgifter som har gjorts, och jämföra sifforna med föregående år.
Balansräkning
Här kan du se vilka tillgångar och skulder föreningen har vid räkenskapsårets sista dag. Det ger dig en bild av hur stor föreningens egna kapital är, det vill säga skillnaden mellan tillgångar och skulder.
Noter
De ska finnas med för att ge en fylligare bild av vad olika poster i resultat- och balansräkningen innebär. Det kan till exempel handla om en investering i nya fönster som påverkar resultatet.
